Cómo analizar la rentabilidad de una vivienda antes de comprarla
Comprar una vivienda no siempre es solo una cuestión emocional. Cada vez más personas compran pensando en alquilar, revender o asegurar su dinero frente a la inflación. Y en todos esos casos, hay una pregunta que no puedes ignorar:
¿Será rentable esta inversión?
En Aramar Inmobiliaria sabemos que una buena decisión de compra no solo depende del precio de venta, sino de cómo se comportará esa vivienda a lo largo del tiempo. Por eso, hoy te explicamos de forma clara y práctica cómo analizar la rentabilidad de un inmueble antes de comprarlo, paso a paso.
1. Define qué tipo de rentabilidad buscas
Antes de hablar de números, lo primero es saber para qué quieres comprar:
- ¿Buscas alquilar a largo plazo?
- ¿Quieres alquilar en temporada vacacional?
- ¿Vas a reformar y revender?
- ¿Estás buscando una segunda residencia que en el futuro alquiles?
Cada caso tiene implicaciones distintas. No es lo mismo comprar una casa para alquilarla todo el año en Pego, que una vivienda en Dénia pensada para turistas en verano. El perfil del inquilino, los gastos y los ingresos varían mucho.
2. Calcula la rentabilidad bruta anual
Este es el cálculo más básico y te da una primera impresión de si la vivienda puede ser rentable o no.
📊 Fórmula:
Rentabilidad bruta = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) x 100
Ejemplo: Si compras una vivienda por 100.000 € y la alquilas por 600 €/mes:
Ingreso anual = 600 € x 12 = 7.200 €
Rentabilidad bruta = (7.200 / 100.000) x 100 = 7,2%
Esto te permite comparar distintas propiedades de forma rápida. Pero ojo: no te dice si esa rentabilidad es real o sostenible.
3. Calcula la rentabilidad neta (la que de verdad importa)
La rentabilidad bruta es un punto de partida, pero no tiene en cuenta los gastos reales de la propiedad.
Para saber si la inversión vale la pena, hay que calcular la rentabilidad neta, restando los costes fijos anuales.
Costes a tener en cuenta:
- IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
- Seguro de hogar
- Comunidad de propietarios
- Mantenimiento y reparaciones
- Impuestos sobre el alquiler (IRPF)
- Periodos sin alquilar (vacantes)
📊 Fórmula:
Rentabilidad neta = [(Ingreso anual – Gastos anuales) / Precio de compra] x 100
Siguiendo el ejemplo anterior:
- Ingreso anual: 7.200 €
- Gastos totales anuales: 1.200 €
Rentabilidad neta = (6.000 / 100.000) x 100 = 6%
👉 Este número es más realista y debe ser el que tengas en cuenta para tomar decisiones.
4. Analiza el entorno y la demanda
No todos los pueblos o barrios son iguales. Aunque una vivienda parezca una ganga, si está en una zona con poca demanda de alquiler o alta rotación, puede convertirse en un problema.
Debes estudiar:
- ¿Cuánto tiempo se tarda en alquilar una vivienda similar en esa zona?
- ¿Qué perfil de inquilino se interesa por esa zona?
- ¿Hay oferta similar? ¿Está saturado el mercado?
- ¿Hay previsión de subida o bajada de precios en la zona?
En Aramar te damos datos reales y actualizados de cada zona de la Marina Alta, para que tomes decisiones informadas.
5. Valora el potencial de revalorización
Aparte del alquiler, una vivienda puede generar rentabilidad si se revaloriza con el tiempo. Es decir, si su valor de mercado sube y en unos años puedes venderla por más.
Esto depende de muchos factores:
- Desarrollo urbanístico en la zona
- Mejora de infraestructuras
- Interés turístico o crecimiento demográfico
- Proyectos futuros (hospitales, carreteras, colegios…)
Una casa bien ubicada, aunque tenga una rentabilidad inicial más baja, puede ganar mucho valor en 5 o 10 años.
6. ¿Y si hay que reformar?
Si estás pensando en comprar una casa para reformar y luego alquilar o vender, tienes que sumar todos los costes de la obra.
Haz bien los números:
- Precio de compra
- Coste estimado de la reforma (con margen para imprevistos)
- Gastos de compra-venta (ITP, notaría, registro…)
- = Precio real de inversión
Después calcula tu rentabilidad sobre el precio total, no solo sobre el precio de compra inicial.
👉 Muchos compradores se olvidan de estos detalles y luego se llevan una sorpresa.
En Aramar te ayudamos a presupuestar la reforma y estimar el precio de mercado una vez reformada, para que sepas desde el minuto uno si vale la pena.
7. Compara con otras formas de inversión
Una rentabilidad neta del 5%-6% en una vivienda puede parecer baja…
Pero cuando la comparas con:
- Un depósito bancario (0,5% anual)
- Bonos del Estado (2%-3%)
- Fondos conservadores (3%-5%)
…ves que el alquiler bien gestionado puede ser una opción muy atractiva, especialmente porque te da un activo tangible, con valor propio y más seguridad frente a la inflación.
Además, puedes venderlo en el futuro, usarlo como vivienda, dejarlo en herencia o incluso hipotecarlo para otras inversiones.
8. ¿Y si quiero alquilar para turismo?
En ese caso, el análisis es diferente. Necesitas tener en cuenta:
- Ocupación media anual
- Temporadas altas y bajas
- Gastos de limpieza, gestión, plataformas como Airbnb o Booking
- Licencia turística (obligatoria en la Comunidad Valenciana)
- Impuestos por actividad económica
Una buena vivienda en Jávea o Dénia puede generar rentabilidades del 8% al 12% bruto anual, pero exige más tiempo, dedicación o contratar una empresa de gestión.
En Aramar también gestionamos propiedades para alquiler vacacional y podemos asesorarte en todo el proceso, desde la compra hasta la puesta en marcha.
Conclusión: invertir en vivienda puede ser muy rentable… si haces los números
La clave está en no dejarse llevar solo por el precio o por la intuición. Analiza con datos, con calma y con una estrategia clara.
Y si no sabes por dónde empezar, déjate asesorar por profesionales que no quieren venderte cualquier cosa, sino ayudarte a acertar.
En Aramar Inmobiliaria te acompañamos en todo el proceso:
🔍 Te ayudamos a encontrar buenas oportunidades
💶 Te explicamos los números reales con total transparencia
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🛠️ Incluso te ayudamos a reformar y alquilar si lo necesitas
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