Contrato de arras: qué es y por qué debes revisarlo bien
Comprar o vender una vivienda es una decisión importante que implica emociones, dinero y mucho papeleo. Uno de los documentos más cruciales en este proceso es el contrato de arras, y sin embargo, mucha gente lo firma sin entender bien lo que está acordando.
Desde Aramar Inmobiliaria te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y por qué es tan importante revisarlo bien antes de firmar. Porque un error aquí puede costarte miles de euros… o incluso perder la oportunidad de comprar o vender tu casa.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor, en el que ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en una fecha futura.
Este contrato no es obligatorio por ley, pero se utiliza en la gran mayoría de operaciones porque sirve para reservar la vivienda, fijar condiciones claras y garantizar que ambas partes están comprometidas con la operación.
En el momento de firmar este contrato, el comprador suele entregar una cantidad a cuenta del precio total. Esta cantidad se conoce como “arras” o señal, y generalmente ronda entre el 5% y el 10% del precio del inmueble.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
El contrato de arras tiene varias funciones:
✔ Garantiza el compromiso de comprador y vendedor
✔ Establece condiciones como el precio, la forma de pago o el plazo para firmar ante notario
✔ Sirve como prueba legal del acuerdo en caso de incumplimiento
✔ Permite al vendedor retirar la vivienda del mercado con cierta seguridad
✔ Da tiempo al comprador para tramitar la hipoteca, hacer comprobaciones o reunir el dinero
En resumen: es el paso previo a la compraventa definitiva, y por eso hay que tomarlo muy en serio.
Tipos de contrato de arras
Existen tres tipos principales de arras. Y no todos significan lo mismo, así que hay que fijarse bien en cuál se está firmando:
1. Arras penitenciales (las más comunes)
Son las que se utilizan en el 90% de los casos en España. Están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil.
🔹 Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero entregado.
🔹 Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido.
Ejemplo: si se entregan 10.000 € como señal y el vendedor cancela, tendrá que devolver 20.000 €.
Estas arras permiten la posibilidad de desistir, aunque con penalización. Por eso se llaman “penitenciales”: ambas partes pueden arrepentirse, pero con consecuencias económicas claras.
2. Arras confirmatorias
Aquí no hay derecho a desistimiento. El dinero entregado se considera parte del pago y si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar daños y perjuicios.
Son más vinculantes y pueden terminar en juicio si hay conflicto.
3. Arras penales
Parecidas a las confirmatorias, pero con una penalización económica añadida en caso de incumplimiento.
Este tipo de arras se utiliza poco en operaciones entre particulares.
¿Por qué debes revisar bien el contrato de arras?
Porque es un documento legal con consecuencias reales. Muchos compradores (y vendedores) firman sin entender bien qué están aceptando, confiando en plantillas estándar o en documentos mal redactados que luego generan problemas.
Errores comunes que vemos en Aramar con frecuencia:
❌ No se especifica qué tipo de arras son
❌ No se fija claramente la fecha límite de firma de escritura
❌ No se deja constancia de si el comprador necesita hipoteca o no
❌ No se indican las cargas pendientes del inmueble (IBI, comunidad, etc.)
❌ No se detalla el reparto de gastos (notaría, registro, etc.)
❌ No se protege suficientemente a una de las partes
💡 Un contrato de arras mal hecho puede hacerte perder dinero, tiempo… y hasta la operación.
Qué debe incluir un buen contrato de arras
En Aramar nos aseguramos de que cada contrato esté bien redactado, revisado y adaptado a cada operación. Estos son los puntos que siempre deben aparecer:
🔹 Datos completos de comprador y vendedor
🔹 Identificación clara del inmueble (dirección, registro, referencia catastral…)
🔹 Precio total de la compraventa
🔹 Cantidad entregada como arras y forma de pago
🔹 Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales)
🔹 Plazo máximo para firmar la escritura pública
🔹 Reparto de los gastos de compraventa
🔹 Condiciones específicas (por ejemplo, si está pendiente una hipoteca, si la vivienda se entrega amueblada, etc.)
Además, si hay intermediarios o agentes (como Aramar), también debe constar en el documento, para dar transparencia a la operación.
¿Y si no se cumple lo pactado?
Si una de las partes incumple:
- En arras penitenciales, se aplica la penalización automática (pierdes la señal o devuelves el doble).
- En arras confirmatorias o penales, la parte cumplidora puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños en juicio.
Por eso es clave saber qué tipo de arras estás firmando, y que esté bien reflejado en el texto.
¿Cuándo conviene firmar arras?
Lo ideal es hacerlo cuando ambas partes tienen clara la decisión y están en disposición de cerrar la operación en un plazo razonable.
👉 Para el comprador: si necesitas financiación, asegúrate de que el contrato contempla esa condición (ej. “en caso de no concesión de hipoteca, se devuelve la señal”).
👉 Para el vendedor: asegúrate de que el comprador dispone del dinero o tiene preaprobación bancaria.
En Aramar no firmamos nada sin que ambas partes estén protegidas y bien informadas.
Conclusión: no firmes las arras a ciegas
El contrato de arras es más que un simple “reserva”. Es un documento legal y vinculante, que puede beneficiarte mucho… o jugarte una mala pasada si no se hace bien.
En Aramar Inmobiliaria revisamos y redactamos cada contrato con claridad, transparencia y seguridad jurídica. Nuestro objetivo es que llegues al notario sin sobresaltos y con la tranquilidad de que todo está en orden.
📞 ¿Estás a punto de firmar unas arras? ¿Tienes dudas sobre un contrato que te han enviado? Escríbenos y lo revisamos contigo sin compromiso. Más vale prevenir que lamentar.
